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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:您好，请问现阶段中海京叁号院的168平米的产品可否购入(用西城区广安门的小三居置换)？
A:回答:您好，感谢信任！祝新年富贵！中海京叁号院属于亦庄河西高端住宅，对标的是同区域金茂系，产品在区域有一定的稀缺性，亦庄已经有产业支撑，配套也会慢慢起来，单从这个楼盘的价值上看现阶段是值得买入的。
考虑到您现有的房产位置处于核心区，今年的小阳春会有一波涨幅，从利益最大化的角度考虑，如果置换建议先向京叁号院交定锁房，和开发商要一个卖房周期，最好6个月，期间可补大额DJ或首付，网签延迟。留足够的时间卖房，现在处于市场回暖的前夜，如果及时出手会错过一波高峰。祝一切顺利，有问题可再向我提问。
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问
<hr/>Q:提问:首套二贷，首付两百想买马驹桥北的富力尚悦居和米拉小镇小两居350左右自住，通州核心区要450贷不了款，月供上限可承受2万，还有其它更好的选择吗
A:回答:您好,感谢信任!祝新年富贵!
从投资的角度看,马驹桥的定位是亦庄的产业外溢，主要的产业是物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 从过往的行情看上涨动力一般，但下跌比较严重，位置处于大兴和通州的交界，属于通州最边缘的位置，在亦庄人口没有饱满的情况下，短期不容易导入人口，如果靠本地购买力支撑，这种产业即便发展成熟很难给市场输送优质的购买群体，
拉动房价的是有购买力的人口,有无购买力直接与这个区域的房价挂钩;单一的产业购买力非常弱;有购买力的区域最大的特征就是遇到楼市上行周期的行情,区域内的品质次新楼盘领涨,如果区域缺乏优质的购买力,品质次新的楼盘长期处于横盘下跌的趋势,马驹桥的成交热盘应该珠江逸景，合生世界村，而区域的品质次新像融科香雪兰溪近几年的行情应该是向下走的.
亦庄重点的发展格局是向东南方向外扩，未来人口饱满产业成熟之后会承接一部分亦庄的溢出群体，但这个位置目前的交通和环境需要优化改造才能释放潜力，未来才有补涨的可能性。如果一直固化很难吸引到外区的购买群体。建议认真阅读星球置顶中文章《大兴跑赢大盘选筹地图》
首付200二套贷款受限,可以通过其他方法加杠杆,把总价提到500-550,看看亦庄河西的万科金域东郡,这个盘无论是从品质还是可成长性,都比较稳健.
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问
<hr/>Q:提问：京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ， 目前的价格比较低，存不存在洼地一说，放水后明年有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，
A:回答：你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手，
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！
<hr/>Q:提问:你好京总，你是如何观察北京一个区域的新房交易市场有无投资价值的，有什么指标或者窍决或者途径，并如何分析它有没有投资的前景？
A:回答:你好，最主要的一个指标就是有价，要分清楚买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。
这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的。
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.
<hr/>Q:提问; 京总,想入一套一手房更名。原买家提出需要以公司名义购买，公司先写他为法人，完成交易后法人变更为我。请问风险在哪里如何规避。
A:回答; 你好,感谢信任！不好意思，我不太明白你的意思，有两个风险，首先，它不把法人变更给你怎么办，你怎么控制他一定会股权转让，这个可以做，而且可以做公证委托，可以完全手续齐备，但是不能放百分之百的心。其次，这个买下来的话，这个房子就变成了公司产权，而不是个人产权，对于你今后的使用转让和继承都会有非常大的麻烦。一般我们是很排斥用公司名义买房的，交易时的税费很高。祝一切顺利！
<hr/>以上问答来自公众号|京房会
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发表于 2022-9-22 17:05:26