研究与洞察 | 后疫情时代房地产市场发展前景及趋势分析 ...

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高力国际于2022年第四季度发布《2023全球房地产投资者年度展望》。报告来源于高力国际对全球近千名投资者的问卷调查反馈，展现了国际投资者客户群对2023全球各个地区房地产市场的预期，以及高力国际对于全球房地产市场的深刻解读。


全球房地产市场正在进行重新校准，随着利率前景变得更加确定，我们认为，房地产市场将在2023年中期开始企稳。


总体而言，投资者普遍认为：到2023年底，核心资产价值将进一步下降10%；增值型资产价格可能会进一步下跌。
近20%的投资者表示他们“不清楚”2023年价格将在何处探底。该比例在零售、酒店和多户住宅/BTR增值型资产中超过30%。我们将这归结为推动市场定价变化的多重因素，以及变化的发生时机和速度。
对价格变化的看法也因地区而异。北美市场对于核心办公资产的预测相对悲观，13%的投资者认为其2023年的价格将下降20%以上；但在亚太地区、欧洲、中东和非洲只有不到5%的人认为情况会如此。



全球资本价值：2023年所有资产类别的变化百分比


从调查结果看，目前投资者的注意力主要集中在管理“生存和稳定”战略上，投资者将资产置于稳定运营期的速度将是带动市场正向动能和市场活动向好的关键。挑战在于，市场仍然容易受到一些冲击和事件的影响，这些冲击和事件有可能引发倒退，也可能推动市场前行。


从调查结果看，投资人将利率变化、通货膨胀及供应链中断视为为影响2023年房地产战略的三大负面挑战：



全球挑战：主要的下行风险

货币市场的波动是投资者需要考虑的重要因素之一。影响决策的因素每时每刻都在变化，投资者无法预测未来的融资成本走向，很难对新的机会进行财务建模。尽管市场每天都有变化和传闻，但不大可能形成任何实质性的反弹势头。对于大多数市场而言软着陆不会是必然，一旦定价水平更加明确，房地产市场将提供稳定的长期投资和收入现金流。



主要区域宏观挑战


当前流动性普遍充足，杠杆率较低，大多数资产类别的需求仍然稳健。预计在2023年，资产价值将受到向利率高企带来的负面影响，投资者将面临再融资的压力。投资者已经在关注潜在的相对便宜的交易，大量的机会型基金计划对于困境资产采取行动，尤其是在2023年上半年，这将利于达到新的价格水平。



短期利率（STIR）与掉期率


上市的投资者继续以资产净值（NAV）的折扣进行交易。尽管这些折扣力度已经开始缩小，但我们将看到“追逐风险类”的私募股权和其他现金充裕的投资者在公开市场中买入，其投资路径包括购买可转换债券。
更严格的条件也意味着开发商和资产所有者共创的一些大型平台的维护成本将越来越高。随着不良资产和投资组合入市以改善资产负债表，这将带来大规模资本配置和直投机会。


问卷调查结果说明了利率对债务的成本及其可得性的影响有多大。在全球范围内，76%的投资者表示，债务成本的上升将对他们2023年的房地产战略产生负面影响；60%的投资者预计，债务可得性的减少将产生负面后果。
随着资金成本的上升，投资者认识到，将其活动扩展到债权中比以直接股权投资为目标更为有利。随着越来越多的投资者探索夹层债、过桥贷款和项目融资等解决方案，我们见证了债务领域的活跃度和创造力的提高，这将有助于弥补流动性缺口，并在此过程中重新调整定价。



债务成本及其可得性如何影响投资者2023年房地产战略的百分比


在全球范围内，办公楼、工业和物流以及多户住宅/BTR资产仍然是首选资产，但各地区的兴趣权重占比仍有所不同。



2023年预计会投资的资产类别

尽管顶级全球大都市的核心资产仍然是首选，但与人口变化和经济现状密切相关的物业类型，譬如多住户公寓/BTR、学生公寓和养老住房等，正在推动投资者进入二三线城市，特别是美国和欧洲市场。



2023年投资资产类别的城市偏好选择

同样，工业及物流资产将继续增加市场份额；伴随外商直接投资（FDI）的支持，投资者对“第一英里资产” 的兴趣在上升。



2023年期间计划投资工业和物流资产类型


与追求质量密切相关的是，投资者越来越重视环境、社会和公司治理（ESG）标准和评级。这不仅仅是出于监管和声誉的原因，而是为了满足日益增长的用户需求，并平衡长期的资产运营成本。
投资者正在关注具有强大可持续性特征的资产，这些资产预计将能够获得溢价。随着处置和收购策略的启动，不符合要求的资产将具备越来越多的折扣空间，并成为重新开发的标的。



2023年投资者对资产的环境绩效考虑采取的行动

总结与展望