研究与洞察 | 2022年下半年天津写字楼办公楼市场分析与 ...

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在优化疫情防控的背景下，预计2023年市场需求会有所回暖，未来贸易和海运物流等相关领域会释放部分需求。
2022下半年市场面临的退租压力增大，净吸纳量在过去十年中首次出现负值，达到-5.9万平方米，全年净吸纳量共计8,886平方米。整体市场空置率在连续两年下降后，首次升高，环比上半年上升3.5个百分点，同比上升2.8个百分点。
下半年整体市场租金持续下调，环比上半年下降5.8%至72.8元每月每平方米，同比下降8.2%。我们预计随着新项目入市，市场竞争将进一步加剧，市场租金将持续震荡下行。
一、市场洞察





1、2023-26入市项目子市场占比



2、2022主要租赁成交行业（按成交面积计算）



二、2022下半年回顾

退租压力增大，空置率攀升
下半年由于部分企业的退租，净吸纳量在过去十年中首次出现负值，达到-5.9万平方米（-63.5万平方英尺），退租行为主要来自于教育培训和房地产相关企业。全年来看，净吸纳量合计8,886平方米（9.6万平方英尺） 。
下半年天津写字楼市场2个新项目均如期入市，总体量约10.3万平方米（110.8万平方英尺），分别位于老城厢-海光寺和其他子市场。



供应，净吸纳量及空置率，2018-2025F

需求不足和新项目入市的双重压力，将整体市场空置率推升3.5个百分点至36.1%，同比2021年末上升2.8个百分点。
在空置率上升的背景下，部分业主通过灵活形式的降价来吸引租户，下半年整体市场租金持续下调，环比上半年下降5.8%至72.8元（ 10.5美元）每月每平方米，同比下降8.2%，甲乙级项目之间的价格差距进一步缩小。
三、市场预测

市场恢复需要更多时间，贸易和海运物流将释放部分需求
我们预计2023年上半年天津写字楼市场将迎来1个新项目入市，总体量约2.7万平方米（29.1万平方英尺）。
2023-25年，天津市场新增供应将逐年提升，累计超过45万平方米（48.4万平方英尺），主要集中在海河沿线子市场，2025年将进入新的供应高峰期，预计届时空置率将进一步上升。



空置率及租金，2018-2025

由于市场竞争的进一步加剧，预计市场租金将持续处于下降通道中。
我们预计在未来1-2年中，贸易和海运物流等相关领域会释放部分需求。
四、高力国际观点

• 业主方面：在当前市场竞争加剧的背景下，建议业主提升自身服务，以更高的性价比吸引租户；同时建议关注贸易和海运物流等相关领域的需求。
  
• 租户方面：我们建议租户关注于市场内高品质的新项目及租金调整的窗口时期，提前制定租赁计划，以锁定最优惠的租赁条件，适时进行自身办公空间的升级与调整。